2018年三分之二的时间已经过去，限竞房土地成交面积不及2017年的一半，节奏减缓明显。土地市场的变化，会折射给市场什么信号？面对楼市的新变化，购房者该如何抉择？9月9日，《凰家买房公开课》中，导师团专家韩乐进行全面解答。

明年上半年北京新房市场成交以限竞房为主

作为首都，北京的住在政策一向严格。自去年“9·30”政策以来，北京楼市持续降温企稳。据住建委数据显示，8月北京全市二手房网签量为1.5万套，环比基本持平，同比增加95%。至此，自5月份以后北京二手房市场已经连续3个月下滑。

尽管二手房交易量同比有所上升，但二手房市场价格却相对稳定。bei ke研究院 RealData数据库显示，8月北京二手住宅成交均价为63227元/平，环比上涨0.8%；6-8月调价中涨价次数占比持续下降，8月降至17%，处在2018年以来低位。业内人士分析认为：受政策、贸易战及整体经济大环境影响，购房者观望情绪浓重，成交达成难度较大。

二手房市场被称为“楼市的晴雨表”，从一定程度上反映出楼市的真实情况。

尽管进入“金九银十”楼市并不火爆，新房市场成交价格也有所下滑。据北京市房地产业协会数据显示，截止到2018年8月31日，8月北京市新建商品住宅共网签4727套，环比7月增加37.21%，同比去年同期增加62%，成交均价39788元/平方米，较上月下降7%，成交总价202.72亿元。

其中，包括瑞悦府限竞房、亦庄金茂府、华润理想国限竞房、中粮天恒天悦壹号、中海京西里限竞房、万和斐丽限竞房、台湖银河湾等7个住宅项目8月成交额均额突破5亿元大关，其中限竞房就有4个。众多限竞房的集中签约成为北京新房成交市场的主力。

“在北京新房中限竞房比例占一半左右，且自去年推出限竞房用地到目前北京土地招拍挂市场出让的宅地都是限竞房用地。”韩乐表示，约70宗土地将转化为限竞房项目，这意味着到明年同期，北京新房成交中限竞房占比或达到80-90%。

限竞房用地推出节奏放缓 买房迎佳期

“限竞房的推出就是为了抑制房价，过去北京房价十年翻十倍的情况得到抑制。”看到限竞房锁定住宅价格的同时，韩乐指出土地供应节奏的变化也正在影响楼市。

据凤凰网房产不完全统计：2017年全年，北京市限竞房用地成交43宗，建设用地面积约387万平方米；截止目前，2018年北京限竞房用地成交18宗，建设用地面积约156万平方米，其中下半年成交5宗41.96万平方米。

北京限竞房用地推出的节奏明显减缓。“现在北京很多在售项目，不会出现没房、买不到房的情况，甚至不用找人、托关系还有优惠。”韩乐分析认为，限竞房用地推出节奏减缓是政府在调控供需矛盾。去年下半年到今年上半年推出大量住宅用地，让众多新项目入市，调整了供需差距，楼市变得不像原来那么火热。

在韩乐看来，目前是近五六年以来，购房者幸福的阶段，因为不用心急火燎拖人、找关系买房，且选择性也比较多。但土地供应节奏的减缓，让韩乐有了另一个预判：今年上半年和去年供应的项目，可能在明年6月前消化，后面土地供应跟不上，明年下半年又到稀缺节点。所以韩乐认为，从今年9、10月份开始，到明年上半年是购房入手的节点。

值得注意的是，《北京市2018年建设用地供应计划》显示，今年北京市建设用地计划供应总量为4300公顷，住宅用地计划1000公顷中商品住宅650公顷，与2017年基本持平。鉴于前三季度供地量有限，第四季度及2019年一季度土地供应量将得到有效保证，也就是说即便明年出现短暂房屋稀缺，情况也不会太持久。